Comme vous l’avez, sans doute remarqués les prix de l’immobilier ont très fortement augmenté ces dernières années, (96.4% depuis 97) selon la FNAIM. Pour être explicite ce que vous avez acheté 150 K€ en 1997 vous le revendez aujourd’hui 300 K€. Soit 18 750 € de plus value par an, 1 562 € par mois. Je vous l’accorde, j’ai oublié l’inflation, les frais de notaire, d’agence, et si ce n’est pas votre résidence principale vous êtes imposés etc……enfin il en reste quand même.

En tant que Français moyen, très moyen, modeste très modeste …(en fait ma catégorie change tous les ans) je me dois d’avoir une gestion patrimoniale rigoureuse.

Au vu des sommes engagés et du risque encouru il est utile de se poser les bonnes questions quitte à bousculer quelques croyances collectives du genre "l’immobilier ça baisse jamais ", où "louer c’est jeter l’argent par la fenêtre ". (Où les fenêtres selon le montant de son loyer) !

J’ai déjà été propriétaire deux fois et locataire a plusieurs reprises, pour être clair ; 5 adresses différentes depuis fin 2001, ça commence mal pour la gestion de bon père de famille, je vous l’accorde !!!, Mais par contre le Medef va être content ; la mobilité professionnelle je suis au top !!!

De retour dans le Val d’Oise en juin 2004 après un trop court séjour en province, nous avons cherché à acheter une maison, serein, la fleur au fusil et sans aucune arrière pensée, nous allions forcément nous trouver un petit nid douillet. Secteur de notre recherche ; Cergy, St Ouen, Frépilon, Auvers, Nesle la vallée, Beaumont.

Et là STUPEUR, le moindre nanar, genre mitoyen des deux côtés 50 m2 de jardin devant derrière construction et matériaux de piètre qualité 210/250 K€ et le prix de départ pour un pavillon individuel moyen 280 K€, Eh les gars arrêtez de délirer ça fait quand même entre 1.4 et 1.8 MF,!!!!! Et depuis ça a encore grimpé. Nous avons visité pendant 1 mois puis découragé, nous avons préféré louer, avec à l’esprit de continuer à chercher en prenant notre temps.

A cette époque plusieurs choses m’avaient déjà frappé ;

" Y a de la demande, Y a de la demande " qu’ils nous disaient tous, et ils avaient raison. Ce ne sont pas les meilleures conditions à l’achat, mieux vaut toujours être du côté de la pénurie, j’ai un ami (salut william) qui disait toujours, "mieux vaut faire le boucher que l’agneau ". En clair être Vendeur quand le marché est acheteur, et acheteur quand le marché est vendeur.

Je n’imaginais pas les Français aussi riche, pour ma part, suite à des choix professionnels que j’assume totalement mes revenus actuels sont inférieurs de 23 % à ceux de 2001, et encore sans parler de l’inflation !

Tout se vend, (ou se vendait), Nous avions visité des maisons avec beaucoup de travaux, à des prix très élevés et où le vendeur restait sur ces positions pourtant elles se sont vendus en quelques semaines.

Comment justifier par Exemple à Cergy, les tarifs des petites maisons mitoyennes, surface 80 m2, terrain 200 m2, très mauvaise qualité, huisserie de supermarché, chaudière murale à bout de souffle, sanitaire très bas de gamme avec des prix de présentation entre 200 et 230 K€, en neuf aujourd’hui construire ce type de bien varie entre 1300 et 1500 € le m2 (voir la maison à 100 000 € de borloo). Ca laisse de la marge pour le foncier.

Le doute nous envahissait, une pause dans nos recherches serait salutaire.

C’est à partir de Septembre que je me suis mis à la cherche d’infos sur le net, et le plus simplement du monde j’ai écrit sur Google "bulle immobilière " puis "krach immobilier " sans vraiment y croire mais juste pour avoir des infos.

Depuis je suis presque tous les jours les différents forums dédiés à la bulle (ou à l’immo) ;

http://forums.lesechos.fr/list.php?bn=echos_immobilier3

http://www.boursorama.com/forum/file_messages.phtml?symbole=immobilier

http://www.bulle-immobiliere.org/forum

http://www.krach-immobilier.com/

Et les blogs ;

http://immobulle.canalblog.com/

http://jaimelekrach.over-blog.com/

http://janot51.over-blog.com/

Depuis le début de l’année le climat a considérablement changé, il semble que la marché se bloque, les prix ne baissent pas, l’offre à la vente ou à la location augmente, le nombre de transactions diminue, et les articles parlant de la bulle se multiplient.

Mon ambition est simplement de donner mon point de vue, il sera juste le reflet de ma vérité, il n’a d’intérêt que si vous le confrontez à votre propre expérience et à ce que vous vivez au quotidien. La bulle est un phénomène global et complexe dans lequel nous nous intégrons tous.

Mon avis est qu’aujourd’hui la probabilité que nous soyons dans une bulle est importante et que la question est quand et comment elle va éclater ?

Mérou.

Après un article sur la stagnation des loyers le 23 mai dernier, et dans lequel on pouvait lire " Notre stock d’appartements en attente d’être loués est cinq fois plus important que l’an dernier, reconnaît Henry Buzy-Cazaux, le directeur général de Foncia, un des plus gros administrateurs de la place " ( env 150 000 appartements je crois).

Le parisien enfonce définitivement le clou dans son édition du jour ;

Evolution des loyers de décembre 04 à juin 05.

France, appartement -1.09%, maison -2.37%

IDF ; appartement +2.64%, maison +8%

Paris ; Appartement -1.56%, studio -2.43%, 2 pièces –0.13%, 3 pièces –4.4%

C’est la 1^er baisse des loyers à Paris depuis 1998.

On remarquera l’encart à droite " pour l’instant les prix à la vente ne baissent pas mais les stocks augmentent ", eh oui, et dans l’immobilier comme partout, quand les stocks augmentent les prix finissent toujours par baisser.

Déjà en février un article du Particulier mettait en garde les néo-investisseurs en immobilier locatif via la loi Robien en parlant de " véritable bombe à retardement ", d’après cet article beaucoup trop d’appartements seront bientôt disponibles par rapport à la demande SOLVABLE. Et la grande majorité de ces nouveaux immeubles seraient situés dans des zones ou la demande est faible. De plus les primo-accédants qui pouvaient encore le faire ont acheté ces dernières années faisant disparaître par la même occasion une partie importante de la demande solvable.

Dans mon quartier par exemple, 7 immeubles sont en construction, et d’après les dernières statistiques 55% sont destinés à la location, alors que de nombreux appartements dans des immeubles plus anciens ne trouvent pas de locataires depuis plus de 6 mois.

La baisse des loyers va entretenir la bulle dans un premier temps, le rendement locatif étant moindre le prix de vente s’en trouve encore plus déconnecté de la théorie. Cet écart ne pourra pas durer et le retour à la réalité va être cinglant.

J’attends.

Mérou.

Un article m’a interpellé cette semaine dans la tribune :

http://www.latribune.fr/Tribune/Online.nsf/Articles/200507046DXQQS?OpenDocument

La Tribune - édition du 04/07/05

Les conditions d'emprunt pour acquérir un bien immobilier ont beau être plus favorables que jamais, on se demande qui en France a encore les moyens de devenir propriétaire s'il ne l'est pas déjà. Pour loger une famille, il faut aujourd'hui débourser deux fois plus qu'il y a huit ans alors que, dans le même temps, les salaires n'ont pas suivi une progression parallèle.

Dans un premier temps on y apprend que les prix sont inabordables et ce malgré les taux actuels très avantageux. Ils ont raison de le préciser, vous revenez peut être de 7 ans de vacances sur Mars.

La seconde partie me laisse perplexe, j’ai l’impression que l’on y cherche un bouc-émissaire.

Encore une fois, les Français les moins bien lotis se trouvent entre la frange la plus aisée de la population qui bénéficie d'avantages fiscaux de type Robien pour faire prospérer son patrimoine immobilier

Après tout tant mieux si un type qui travaille ou a travaillé dur toute sa vie souhaite se constituer un patrimoine via  le dispositif Robien. Son action est bénéfique (sous réserve du coût de la défiscalisation pour le contribuable) il se sacrifie en se substituant à l’état, il augmente l’offre, favorise la construction, fait vivre le maçon, le carreleur, et tous ces appartements seront les HLM de demain. Merci Messieurs pour votre dévouement, mais soyez très exigeant sur l’emplacement, n’achetez pas à n’importe quel prix, et demandez des garanties sur la rentabilité.

Puis plus loin dans ce même article les choses se gâtent :

et les familles modestes pour lesquelles ont été conçus des dispositifs d'accession à la propriété particulièrement avantageux comme le prêt à taux zéro.

« Particulièrement avantageux », allons voir ça de plus près :

http://www.meilleurtaux.com/savoir/guide/pret_taux_zero.php#2

Dans le lien ci-dessus vous trouverez les conditions d’octroi du PTZ (prêt à taux zéro). Et les différentes simulations.

J’ai étudié un cas moyen, très proche de ma situation ;

Zone B, soit revenu maxi 32 390 Euros pour 4 personnes (2 ème enfant en Décembre),

Achat ancien Zone B donc: 17 200 Euros à taux 0,

Vente bien précédent, reste 100 K€

Budget mini d’une maison dans le Val d’Oise 250 K€ (frais inclus)

Donc besoin financement 150 K€, capacité max de remboursement mensuel, 32 K€/12x.033 = 888 €, (ça va pas être facile tous les jours).

Donc 17 200 € taux 0 ; 72 € sur 20 ans

Et 132 800 € ; 824 € sur 20 ans

896 € par mois pendant 20 ans, le taquet, le moindre incident financier, chômage, Chaudière/voiture à changer et c’est la catastrophe !!!

Imaginez que le gain sur 20 ans est de 8 503 Euros à 3.70% + assurances, c’est une coquette somme, mais sur le prix total, cela représente 3.4%, soit 35 Euros (1 Mac do pour 4) par mois (1.3% de revenu).

Selon le dernier rapport des notaires les maisons dans le Val d’Oise ont augmenté de 4.3 % au 1^er trimestre 2005 (14.9% sur 1 an).

http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=313&nID=821

2 mois œ de hausse font disparaître ce soit-disant dispositif particulièrement avantageux.

La véritable injustice est peut-être d’y avoir accès.

N’oubliez pas non plus que certaines personnes vivent à 10 dans 14 m2 à nos frais, pourtant leur sort n’est pas enviable.

http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/IP916.pdf (compléments d’infos sur les Français modestes).

On entend souvent dire qu’une baisse des prix serait catastrophique pour notre économie, l’effet richesse engendré par des prix élevés rend le propriétaire confiant, il se sent riche donc il consomme.

En contre partie une baisse des prix (Loyers et ventes) redonnerait aussi du pouvoir d’achat  aux locataires et futurs acquéreurs, il n’alimenterait pas les bas de laine et serait aussi profitable à l’économie, d’autant que ces Français modestes et moyens se privent pour se loger, ils ont donc du potentiel à consommer, et à redistribuer leur petites richesses.

Mais ne sommes pas riches, mais nous sommes de plus en plus nombreux. 

J’attends.

Mérou.

http://fr.biz.yahoo.com/050728/27/4ipzc.html

Patrick Artus, directeur de la recherche économique chez Ixis Corporate & Investment Bank.

Copyright 2005 AOF - Tous droits de reproduction réservés par AOF.

(AOF) - Dans une étude, le directeur de la recherche chez Ixis Corporate & Investment Bank, Patrick Artus, arrive à la conclusion que la faiblesse de l'économie est un phénomène mondial.

Il est impressionnant d'observer que l'inflation est très faible dans l'ensemble des
pays :

Si la disparition de l'inflation est durable, il faut remettre en cause certaines politiques économiques ou réglementaires. Par exemple : l'impossibilité de faire baisser les salaires nominaux devient pénalisante, puisqu'il ne peut plus y avoir d'ajustement des salaires réels.

Quand les économistes contredisent le bon sens populaire.

1/ Mon salaire a baissé de 0.25% au 1^er janvier.

2/ Cela n’empêche pas l’inflation

• Ma baguette de pain est passée de 0.75 à 0.80 € le 1^er Mars.
• Le litre de gasoil vaut aujourd’hui 1.05 € contre 0.80 l’an dernier.
• Mon loyer va augmenter de 4.8% au 1er septembre.
• Le gaz 4% en Juillet.
• L’immobilier 15%
• Etc…………………………

Il vient d’ou ce type ? la vie ce n’est pas que les livres, les statistiques et internet, la réalité est aux yeux de beaucoup d’entre nous totalement différentes. Propager de telles idées est très malsain. Et en tant que chef économiste de mon porte monnaie je peux affirmer qu’il y a de l’inflation et qu’elle est bien supérieure aux chiffres officiels.

A moins qu’il ne parle des innombrables gadgets inutiles, made in China que l’on trouve chez Ikea ou d’autres, et qui envahissent nos cuisines et nos étagères. On ne peut nier qu’il existe de l’inflation sur les biens essentiels.

• Le pain élément de base de notre alimentation.
• Gaz, chauffage et eau chaude.
• Gas oil, indispensable pour aller travailler (dans mon cas, mais plus pour longtemps j’espère).
• Immobilier, faut bien se loger.

C’est sur que chez bricotruc vous trouverez une ponceuse vibrante pour 10 €, alors qu’il y a 10 ans elle valait 5 fois plus, ça semble une bonne affaire sauf si vous avez réellement une planche à poncer. Le prix des écrans plats a fortement diminué en 5 ans mais il reste toujours plus cher qu’une télé traditionnelle, et on peut très bien vivre sans.

Ces théories fumeuses servent juste à culpabiliser encore plus les salariés, et leur mettre la pression pour qu’ils acceptent des baisses de salaires, des crédits à 50 ans, les crédits hypothécaires, et tout l’attirail Ultra libéral qui va bientôt suivre. On serait pas en train de préparer le terrain pour Mr S. par hasard?

Désolé d’être sorti de l’immobilier, (quoique taux et l'inflation soit liés, et que son évolution  conditionnera vos futurs efforts)  mais je ne supporte plus que l’on me prenne pour un c.n.

Pour l’immo, j’attends.

Mérou.