Connaissez-vous les Crétins des Alpes?

Il y a fort longtemps, dans les profondes vallées Alpines, les populations voyageaient peu. Il n’était pas rare que tous les habitants d’un hameau soient issus d’une même famille. A cause de cette consanguinité des mariages entre cousins ont  engendrés les «Crétins des Alpes ».*

Aujourd’hui les primos-accédants sont le sang neuf dont le marché immobilier a besoin pour se régénérer, or ils disparaissent et la récente remontée des taux ne va rien arranger.

Impact de la hausse des taux ;

En générale, ça devient très vite barbant de parler des taux, des durées, des coûts du crédit, et plus encore de lire et d’interpréter des pages et des pages de chiffres. Mais croyez moi il est indispensable lorsque l’on s’engage sur un longue période de comprendre les bases et de poser différentes hypothèses.

N’oubliez jamais que le seul but de votre "conseiller financier" est de remplir ses objectifs, tant mieux s’il peut le faire en vous  contentant, tant pis dans le cas contraire.

Suite à quelques posts échangés ici sur le site des échos.

J’ai repris la situation supposée de ce jeune couple (le cauchemar immobilier ) en imaginant que le taux passe de 4 à 6% ce qui est très loin d’être de la science fiction. 6 % ça doit être la moyenne de 1997, l’ère glacière de l’immobilier si vous préférez.

Petit rappel, Ils sont jeunes, 24/25 ans environ, seul le jeune homme travail, elle est encore étudiante, Ils en ont marre de jeter l’argent par les fenêtres.

Pas d’apport, 150 K€ les 30 m² Parisien en RDC à rénover complètement, j’ai arrondi à 170 K€, avec les frais de notaire d’agence et le premier coup de peinture.

On sait qu’ils en prennent pour trente ans, on peut supposer un taux de 4 % 

Taux :                           4 %

Montant du prêt :           170 K€

Durée :                          30 ans

Echéance (hors ass) :      811 €

Coût du crédit :              122 K€

dans mes souvenirs son salaire était de 2400 € net/mois, donc 33% de taux d’endettement.

Maintenant imaginons, que dans 3/4/5 ans un enfant arrive, sa femme trouve du boulot à Marseille, sa boîte délocalise en Chine, etc…… ils doivent revendre mais les taux entre temps sont passés à 6 % :

Taux :                            6 %                                          6 %

Montant du prêt :           170  K€                                    135 K€

Durée :                          50 ans                                     30 ans

Echéance (hors ass) :      895 €                                       811 €

Coût du crédit :               277 K€                                     156 k€

2 solutions donc pour les futurs acquéreurs ;

1 ils acceptent de rembourser plus, et plus longtemps  soit 895/mois sur 50 ans. (coût 277 K€)

2 Ils conservent les mêmes mensualités et sur la même durée soit 809/mois sur 30 ans mais montant du prêt 135 K€ (coût 156 K€), donc baisse de 21 %.

21 % de capacité d’endettement en moins, alors que l’engagement est déjà maxi (33% sur 30 ans), sans oublier aussi l’effet psychologique que peut engendrer un marché baissier, la baisse entraînera la baisse comme la hausse a entraîné la hausse.

Sans rentrer dans les détails, le taux de la BCE, n’est pas directement lié au taux que vous proposera votre banque, mais c’est un bon élément pour en évaluer la direction et la proportion.

Si vous voulez en savoir plus :

La titrisation : un concept porteur de valeur

Comment les banques financent le crédit immobilier

Extrait : 

Les banques généralistes accordent aujourd'hui des prêts à des taux défiant toute concurrence, grâce à l'une des ressources les moins chères du marché, l'épargne réglementée, subventionnée par l'Etat (PEL, PEP). Mais l'épuisement de cette ressource peu coûteuse et un recours plus large aux produits de marché pourraient avoir raison de cette agressivité commerciale.

Les prêteurs cherchent ainsi à se refinancer directement sur les marchés obligataires, donc les maturités sont longues. Mais le coût n'est plus le même : en moyenne 100 à 150 points de base de plus que les dépôts, voire davantage

Maintien des taux actuels

Un recours plus systématique à ces instruments de marché, chers au regard des dépôts, ne risque-t-il pas dans ce cas de renchérir le coûts des crédits pour les particuliers ? Pour Thierry Dufour, directeur financier du Crédit Foncier, c'est un fait : si, « à court terme, les ressources actuelles (dépôts, PEL...) continueront d'être dominantes, à plus longue échéance, les ressources de marché, plus onéreuses, verront leur part s'accroître ». Ce renchérissement pourra être répercuté par les banques sur d'autres produits bancaires, encore gratuits comme les chèques, écartant ainsi une hausse des taux immédiate des crédits immobiliers. Mais la marge de manoeuvre est très mince, selon lui : « Les marges clientèle sur les crédits sont très basses en France, par rapport à d'autres pays européens. »

Fabrice Asvazadourian et Jérôme Barrué, de Mercer Oliver Wyman, estiment que le recours aux produits de marché n'entraînera pas de hausse et maintiendra les taux à leur niveau actuel

Alors d’après vous les propriétaires vont-ils devenir les nouveaux crétins des alpes ?

J’attends,

Mérou.

* voir les commentaires.

En réponse à la question de Catherine Laborde, "le Krach de 1991 peut-il se reproduire ?"

Rappel des chiffres ici

(en moyenne –40.4% comme quoi les prix peuvent baisser et pas qu’un peu)

Le (la) notaire répond :

"Les prix devraient se stabiliser car nous ne sommes plus dans un marché de spéculateurs professionnels comme c’était le cas à l’époque mais de particuliers"

J’ajouterai de particuliers spéculateurs, ce qui est bien plus dangereux. Savez-vous que sur boursorama le dernier truc à la mode est de renseigner son patrimoine immobilier et de voir sa plus value (virtuelle), évoluer tous les mois.

N’avez-vous jamais entendu, vos parents, votre beauf ou vos collègues vous conseiller d’acheter tout en se gaussant « ma maison vaut aujourd’hui 300 K€, tu te rends compte je l’ai payée 150 K€ en 1997 ».

Ils ne l’ont pas fait exprès mais ils ont spéculé. Celui qui achète aujourd’hui car il pense que les prix seront encore plus élevés demain spécule à la hausse. Celui qui comme moi attend des jours meilleurs, spécule à la baisse.

Sommes-nous tous devenus des spéculateurs ? Non sûrement pas au sens premier du terme, mais au vu des sommes engagées et de la durée des remboursements, arrive toujours un moment ou on doit arbitrer et se poser la bonne question, comment va évoluer le marché ? Et là on spécule.

L’intervenante finit par ajouter, on est jamais assez prudent " mais je ne suis pas devin ".

J'attends,

Mérou.

Vous avez sans doute déjà lu sur le web, sur les forums ou les blogs que l’immobilier pouvait baisser de 10, 15, 20, 30% voir plus.

Oh sacrilège, ces propos hautement diffamatoires ne pouvaient émaner que de locataires fauchés et jaloues.

Mais là attention rien de tout ça, c’est du costaud, du solide, du Républicain, du vrai.

Un sénateur qui plus est UMP et des Hauts de Seine ;

Roger Karoutchi :

" Les prix de l’immobilier « devraient baisser » Une diminution de 10% à 15% des prix dans l’immobilier d’ici à 18 mois, c’est ce qu’annonce Roger Karoutchi (UMP), rapporteur au logement au logement au Sénat, qui doit publier une contribution sur ce thème la semaine prochaine, selon une information publiée vendredi dans « Les Echos ». D’après l’élu, l’envolée des prix a atteint un tel niveau qu’il devient impossible pour les banques de s’assurer de la solvabilité des clients qui leur ont fait des emprunts. Aussi, pour éviter une rupture du système, ces dernières seraient amenées à plus de précaution avant d’accorder des prêts. Ainsi, note le sénateur, l’encours des crédits habitat a atteint 105 milliards d’euros en 2005, contre 62 milliards d’euros en 2003, soit une hausse de 60% en deux ans. La moyenne de l’endettement par ménage a elle connu une hausse de 25% "

Son site

Son point de vue sur l'immobilier

La presse

Son profil

Ses questions

Ses références

Alors, vous allez finir par me croire, j’espère.

Merci Mr Karoutchi,

J’attends,

Mérou.

RTL, ce matin;

"La dépense la plus importante dans le budget des Français, est le transport, et ça ne devrait pas aller en s’arrangeant.

Ensuite arrive le logement avec environ 8500 Euros/an.

Ces deux postes ont considérablement augmenté ces dernières années, obligeant les Français à réduire leur budget alimentation, d’ou le développement impressionnant des Hard discounters et des marques distributeurs."

Moralité;  tu bouffes de la M….E   pour engraisser les spéculateurs.

Mérou.

(de plus en plus en colère).