Chronique d'un krach annoncé

Vendredi 6 janvier 2006

Les désinformations sur France 2

Je ne sais pas comment tout cela va finir mais en tout cas je me serai bien marré.

La chronique Agora (je vous conseille la news letter : www.la-chronique-agora.com) écrivait hier " Mais même la fausse modestie est un avantage considérable pour prédire l'avenir des affaires... cela, et le fait de ne pas regarder la télévision"

Aujourd’hui, journal de 7h30 sur télématin, un reportage, j’appellerai plutôt cela de la publi-information, d’environ 1 mn, avec des images d’archives, et le discours de fond,

10% de hausse en 2005
100% de hausse depuis 1997
Plus de primos
Plus d’ouvriers
Délai de transaction 3 mois (dans certaines régions)

Mais ne vous inquiétez pas l’année prochaine ce sera royalement : +7%

Décidément, M. Guerin a lancé une petite bombe en ce début 2006, pour que tous réagissent aussi vivement et rapidement : entre-particuliers hier et les « professionnels » aujourd’hui, ça doit paniquer dur !

Pour finir un zéro pointé au service public, ce type de reportage n’a rien à faire dans un journal télévisé. Les journalistes autorisant ce genre de diffusion devraient réellement se poser des questions sur la qualité de leur travail.

Mérou.

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Jeudi 5 janvier 2006

La baisse selon PAP

Jean Michel Guerin président du groupe Particulier à Particulier. Annonce une baisse des prix de 30 à 40% sur 4/5 ans. En d’autres termes un bon petit krack: lien

Il annonçait déjà une baisse en 2002, et à cette époque ou j’achetais ma seconde maison (conservé 18 mois ! ! !), je ne l’aurais pas écouté si j’avais eu connaissance de ces propos.

Aujourd’hui, je suis complètement d’accord avec lui, les prix sont largement insupportables pour la majorité des Français.

Même si je peux aujourd’hui encore acheter, je suis tellement persuadés que nous sommes dans une bulle, que je diffère mon achat et que je suis préparé à rester locataire encore 4/5 ans.

Au fait sur le lien suivant,(puis cliquez sur graphiques) regardez la moyenne France T2-2005 : 1.54.
1.54 – 35% (30/40%) = 1, soit la moyenne à long terme !

L’année 2006, va être chaude ! ! !en tout cas ça commence fort.

J’attends,
Mérou.

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Mercredi 21 décembre 2005

Quel déficit en logement?

M. Christian Estrosi, ministre délégué à l'aménagement du territoire déclarait hier matin (7h40 France2, les 4 vérités) : Il y a en France 2 millions de logements vacants.

Mercredi dernier, sur France 3, Alain Dinin le PDG de Nexity déclarait : Il manque en France 1.9 millions de logements (il précisera plus tard entre 1.5 et 1.9).

Sans s’étendre sur la definition que l’on donne à logements vacants, à raison de 2,4 personnes par ménage l’écart est de (1.9+2) x 2.4 = 9.36 Millions de personnes !!!!

Mérou.

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Vendredi 9 décembre 2005

Crétins des Alpes

Connaissez-vous les Crétins des Alpes?

Il y a fort longtemps, dans les profondes vallées Alpines, les populations voyageaient peu. Il n’était pas rare que tous les habitants d’un hameau soient issus d’une même famille. A cause de cette consanguinité des mariages entre cousins ont engendrés les «Crétins des Alpes ».*

Aujourd’hui les primos-accédants sont le sang neuf dont le marché immobilier a besoin pour se régénérer, or ils disparaissent et la récente remontée des taux ne va rien arranger.

Impact de la hausse des taux ;

En générale, ça devient très vite barbant de parler des taux, des durées, des coûts du crédit, et plus encore de lire et d’interpréter des pages et des pages de chiffres. Mais croyez moi il est indispensable lorsque l’on s’engage sur un longue période de comprendre les bases et de poser différentes hypothèses.

N’oubliez jamais que le seul but de votre "conseiller financier" est de remplir ses objectifs, tant mieux s’il peut le faire en vous contentant, tant pis dans le cas contraire.

Suite à quelques posts échangés ici sur le site des échos.

J’ai repris la situation supposée de ce jeune couple (le cauchemar immobilier ) en imaginant que le taux passe de 4 à 6% ce qui est très loin d’être de la science fiction. 6 % ça doit être la moyenne de 1997, l’ère glacière de l’immobilier si vous préférez.

Petit rappel, Ils sont jeunes, 24/25 ans environ, seul le jeune homme travail, elle est encore étudiante, Ils en ont marre de jeter l’argent par les fenêtres.

Pas d’apport, 150 K€ les 30 m² Parisien en RDC à rénover complètement, j’ai arrondi à 170 K€, avec les frais de notaire d’agence et le premier coup de peinture.

On sait qu’ils en prennent pour trente ans, on peut supposer un taux de 4 %

Taux : 4 %

Montant du prêt : 170 K€

Durée : 30 ans

Echéance (hors ass) : 811 €

Coût du crédit : 122 K€

dans mes souvenirs son salaire était de 2400 € net/mois, donc 33% de taux d’endettement.

Maintenant imaginons, que dans 3/4/5 ans un enfant arrive, sa femme trouve du boulot à Marseille, sa boîte délocalise en Chine, etc…… ils doivent revendre mais les taux entre temps sont passés à 6 % :

Taux : 6 % 6 %

Montant du prêt : 170 K€ 135 K€

Durée : 50 ans 30 ans

Echéance (hors ass) : 895 € 811 €

Coût du crédit : 277 K€ 156 k€

2 solutions donc pour les futurs acquéreurs ;

1 ils acceptent de rembourser plus, et plus longtemps soit 895/mois sur 50 ans. (coût 277 K€)

2 Ils conservent les mêmes mensualités et sur la même durée soit 809/mois sur 30 ans mais montant du prêt 135 K€ (coût 156 K€), donc baisse de 21 %.

21 % de capacité d’endettement en moins, alors que l’engagement est déjà maxi (33% sur 30 ans), sans oublier aussi l’effet psychologique que peut engendrer un marché baissier, la baisse entraînera la baisse comme la hausse a entraîné la hausse.

Sans rentrer dans les détails, le taux de la BCE, n’est pas directement lié au taux que vous proposera votre banque, mais c’est un bon élément pour en évaluer la direction et la proportion.

Si vous voulez en savoir plus :

La titrisation : un concept porteur de valeur

Comment les banques financent le crédit immobilier

Extrait :

Les banques généralistes accordent aujourd'hui des prêts à des taux défiant toute concurrence, grâce à l'une des ressources les moins chères du marché, l'épargne réglementée, subventionnée par l'Etat (PEL, PEP). Mais l'épuisement de cette ressource peu coûteuse et un recours plus large aux produits de marché pourraient avoir raison de cette agressivité commerciale.

Les prêteurs cherchent ainsi à se refinancer directement sur les marchés obligataires, donc les maturités sont longues. Mais le coût n'est plus le même : en moyenne 100 à 150 points de base de plus que les dépôts, voire davantage

Maintien des taux actuels

Un recours plus systématique à ces instruments de marché, chers au regard des dépôts, ne risque-t-il pas dans ce cas de renchérir le coûts des crédits pour les particuliers ? Pour Thierry Dufour, directeur financier du Crédit Foncier, c'est un fait : si, « à court terme, les ressources actuelles (dépôts, PEL...) continueront d'être dominantes, à plus longue échéance, les ressources de marché, plus onéreuses, verront leur part s'accroître ». Ce renchérissement pourra être répercuté par les banques sur d'autres produits bancaires, encore gratuits comme les chèques, écartant ainsi une hausse des taux immédiate des crédits immobiliers. Mais la marge de manoeuvre est très mince, selon lui : « Les marges clientèle sur les crédits sont très basses en France, par rapport à d'autres pays européens. »

Fabrice Asvazadourian et Jérôme Barrué, de Mercer Oliver Wyman, estiment que le recours aux produits de marché n'entraînera pas de hausse et maintiendra les taux à leur niveau actuel

Alors d’après vous les propriétaires vont-ils devenir les nouveaux crétins des alpes ?

J’attends,

Mérou.

* voir les commentaires.

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Samedi 3 décembre 2005

Le lapin vert

C’est une histoire, une leçon de vie, un code qui n’existe qu’entre mon père et moi et qu’il n’a jamais hésité à me rappeler lorsqu’il le jugeait utile.

Fin des années 70 durant nos vacances à Etel, je devais avoir 8 ou 9 ans, nous étions allés sur le marché pour y faire quelques courses. Il y avait là, au milieu des maraîchers, des bouchers, et autres poissonniers, un camelot qui vendait des draps. Il parlait fort et passionnait son important auditoire.

J’ai immédiatement été attiré par ce spectacle, mais mes parents n’en avaient que faire. Ils étaient venus pour remplir le panier et rien ne les détournerait de cet objectif. Devant mes réticences à quitter cette arène, ils décidèrent de me laisser seul à m’abreuver des paroles de ce bonimenteur. A cette époque il semble que l’on pouvait laisser sans surveillance un jeune enfant sur un marché sans craindre une mauvaise rencontre.

Le vendeur avait un chapeau haut de forme il demanda au public.

-"Je vais vous sortir un animal de mon chapeau, qu’est ce qui vous ferait plaisir ?"

L’un des spectateurs demanda " un lapin ".

" et de quelle couleur ?"

" Vert ", hurla un autre.

Lorsqu’ils eurent fini leurs achats mes parents revinrent me chercher, le vendeur ne s’était pas reposé, il avait promis des dizaines de fois qu’il le sortirait son lapin vert du chapeau mais n’en oublia pas de vendre des dizaines de draps « dix pour 100 Francs la douzaine, dépêchez vous il n’y en aura pas pour tout le monde », je commençais à trouver le temps long mais il n’y avait pas d’autre issue possible. Il l’avait promis, il me devait son lapin vert.

Mon père qui avait bien compris que je ne verrai jamais « Buggs Bunny déguisé en Martien » m’arracha de mes illusions sans que je ne lui fasse comprendre mon profond désaccord, « attends papa je veux voir le lapin vert, il l’a dit ».

Je ne sus jamais si il finit par tenir sa promesse même si j’ai aujourd’hui ma petite idée.

Certains furent sans doute comme moi déçus mais beaucoup repartirent avec des kilos de draps sous les bras, la journée ne fut sans doute pas mauvaise pour tout le monde.

Pour moi l’immobilier en 2005, c’est le lapin vert, le marché des illusions perdues, beaucoup y croient d’autres non, mais plus le temps avance plus les bonimenteurs fatiguent leur auditoire.

Moi je verrai la fin en spectateur mais pas en acteur.

Alors j’ai pris une place au premier rang et j’attends.

Mérou.

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Jeudi 1 décembre 2005

Les notaires sur télématin

En réponse à la question de Catherine Laborde, "le Krach de 1991 peut-il se reproduire ?"

Rappel des chiffres ici

(en moyenne –40.4% comme quoi les prix peuvent baisser et pas qu’un peu)

Le (la) notaire répond :

"Les prix devraient se stabiliser car nous ne sommes plus dans un marché de spéculateurs professionnels comme c’était le cas à l’époque mais de particuliers"

J’ajouterai de particuliers spéculateurs, ce qui est bien plus dangereux. Savez-vous que sur boursorama le dernier truc à la mode est de renseigner son patrimoine immobilier et de voir sa plus value (virtuelle), évoluer tous les mois.

N’avez-vous jamais entendu, vos parents, votre beauf ou vos collègues vous conseiller d’acheter tout en se gaussant « ma maison vaut aujourd’hui 300 K€, tu te rends compte je l’ai payée 150 K€ en 1997 ».

Ils ne l’ont pas fait exprès mais ils ont spéculé. Celui qui achète aujourd’hui car il pense que les prix seront encore plus élevés demain spécule à la hausse. Celui qui comme moi attend des jours meilleurs, spécule à la baisse.

Sommes-nous tous devenus des spéculateurs ? Non sûrement pas au sens premier du terme, mais au vu des sommes engagées et de la durée des remboursements, arrive toujours un moment ou on doit arbitrer et se poser la bonne question, comment va évoluer le marché ? Et là on spécule.

L’intervenante finit par ajouter, on est jamais assez prudent " mais je ne suis pas devin ".

J'attends,

Mérou.

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Mardi 22 novembre 2005

Le marché est sain

France 2 le cauchemar Immobilier, 21/11/2005, 22h30

Et là, je sors de ma torpeur, je reviendrai plus tard sur ces dernières semaines, déménagement, 2^ème enfant en vue, retour à l’école…..Et puis pas vraiment besoin d’écrire tous les jours sur l’immobilier qui réagit très lentement, d’ailleurs d’autres le font très bien, et je les félicite :

Kurt, la malédiction

Maxime, Immoboum

Chris, Paris Bulle

Mais là bravo, 3 reportages cinglants qui nous démontrent encore que :

le marché est sain !!!!

- Un jeune couple 25 ans, qui achètent un RDC miteux de 35 m² en s’endettant sur 25/30 ans, et qui mort de rire disent qu’ils vont se priver, en sachant très bien qu’ils n’en feront rien « on verra bien après tout ».

- Une femme seule, 43 ans avec 2 enfants s’endettent jusqu’à ses 68 ans, pour 52 m², avec un taux d’endettement de presque 50%.

- Un néo investisseur (expert immobilier !!!) qui aime la pierre et achète des chambres de bonnes « l’intérêt c’est la défiscalisation alors j’emprunte à 100% le plus longtemps possible, et dés que mes remboursements d’intérêt baissent, je rachète et je recommence.

Rien que des comportements totalement rationnels, vous ne trouvez pas ?

Moi je me demande simplement comment cela va finir, et je ne suis plus seul à me poser cette question.

J’attends,

Mérou.

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Jeudi 15 septembre 2005

Pavillon de rêve

Annonce en couverture du dernier logic immo 95, j'ai trouvé ça tellement étonnant que je voulais vous faire profiter de ce pavillon de rêve, idéal première acquisition !!!!!

J'attends,

Mérou.

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Jeudi 15 septembre 2005

Population IDF, qui dit vrai?

Dans cet article du monde, Gérard Lacoste, directeur général adjoint de l'Institut d'aménagement et d'urbanisme de la région Ile-de-France nous dit ;

" Il manque 20 000 logements neufs par an dans la région. On en construit de l'ordre de 35 000, alors que le schéma directeur de 1994 en prévoyait 53 000. Et l'on n'a pas, à l'époque, surestimé les besoins puisque le dernier recensement de 2004 montre que la croissance démographique est passée d'environ 30 000 habitants supplémentaires dans la région au début des années 1990 à 60 000 par an aujourd'hui. L'Ile-de-France a une population qui progresse au même rythme que le reste du territoire national "

Alors qu’en Juillet 2005, cette contribution de l’Insee, nous apprenait que la population des ménages baissait de 70 000 personnes par an !

" Dans ces échanges avec les autres régions de l’hexagone, l’Ile de France reste la région la plus fortement déficitaire, derrière Champagne-Ardenne et le Nord-Pas-de-Calais. Elle a perdu en moyenne 70 000 personnes par an entre 1999 et 2004. C’est davantage que dans la décennie précédente, où le déficit atteignait 60 000 personnes. "

Définitions des ménages par l’Insee

Définition : Un ménage, au sens statistique, est défini comme l'ensemble des occupants d'une résidence principale, qu'ils aient ou non des liens de parenté. Un ménage peut ne comprendre qu'une seule personne.Remarque : Ne font pas partie des ménages les personnes vivant dans des habitations mobiles (y compris les mariniers et les sans-abri) et la population des communautés (foyers de travailleurs, maisons de retraite, résidences universitaires, maisons de détention...).

Définition des soldes migratoires

Définition :Le solde migratoire est la différence entre le nombre de personnes qui sont entrées sur le territoire et le nombre de personnes qui en sont sorties au cours de l'année. Ce concept est indépendant de la nationalité.

Pour récapituler : 70 000 partent, pourtant il y a 60 000 habitants de plus par an donc 130 000 personnes arrivent chaque année en IDF et elles n’y auront pas leur résidence principale.

Qui sont-ils ?;

Des étudiants, des gens du voyage, des mariniers, des SDF, des prisonniers, des résidents de maison de retraite ?

C’est peut-être vrai, mais je trouve cela très surprenant.

En tout cas l'acheteur potentiel c'est bien celui de l'Insee, et il se fait de plus en plus rare en IDF.

J'attends,

Mérou.

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Mercredi 14 septembre 2005

Un sénateur annonce la baisse

Vous avez sans doute déjà lu sur le web, sur les forums ou les blogs que l’immobilier pouvait baisser de 10, 15, 20, 30% voir plus.

Oh sacrilège, ces propos hautement diffamatoires ne pouvaient émaner que de locataires fauchés et jaloues.

Mais là attention rien de tout ça, c’est du costaud, du solide, du Républicain, du vrai.

Un sénateur qui plus est UMP et des Hauts de Seine ;

Roger Karoutchi :

" Les prix de l’immobilier « devraient baisser » Une diminution de 10% à 15% des prix dans l’immobilier d’ici à 18 mois, c’est ce qu’annonce Roger Karoutchi (UMP), rapporteur au logement au logement au Sénat, qui doit publier une contribution sur ce thème la semaine prochaine, selon une information publiée vendredi dans « Les Echos ». D’après l’élu, l’envolée des prix a atteint un tel niveau qu’il devient impossible pour les banques de s’assurer de la solvabilité des clients qui leur ont fait des emprunts. Aussi, pour éviter une rupture du système, ces dernières seraient amenées à plus de précaution avant d’accorder des prêts. Ainsi, note le sénateur, l’encours des crédits habitat a atteint 105 milliards d’euros en 2005, contre 62 milliards d’euros en 2003, soit une hausse de 60% en deux ans. La moyenne de l’endettement par ménage a elle connu une hausse de 25% "

Son site

Son point de vue sur l'immobilier

Alors, vous allez finir par me croire, j’espère.

Merci Mr Karoutchi,

J’attends,

Mérou.